Respuestas
1. ¿Qué hacemos con los vecinos morosos?
Cuando un miembro de la comunidad de propietarios no cumple con los pagos de las cuotas de participación ordinarias o las derramas extraordinarias, debidamente aprobadas y exigibles, tras un mes de impago, se puede empezar actuar. Al igual que ante un inquilino moroso, en un principio, es recomendable avisarle en persona de forma amistosa. Si no resulta efectivo, se debe enviar un aviso de requerimiento de pago y notificación de deuda mediante un burofax, como recomiendan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Si el moroso sigue sin hacer caso, la Junta de Propietarios debe acordar una mayoría simple para liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamar la deuda. Estos acuerdos se tendrán que comunicar a todos los vecinos. Si a pesar del juicio no paga, se podría iniciar un proceso embargo de la vivienda.
2. Ruidos, fiestas y conductas molestas
El ruido siempre suele ser un problema común en el edificio y es el segundo asunto que más quejas tienen en las comunidades de propietarios. Cuando la vía del diálogo no funciona, se debe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.
"Se trata de actividades molestas e insalubres que debe conocer el presidente de la comunidad para que éste aperciba por escrito al propietario de su cese", afirma Patricia Briones, abogada y asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. "Si, pese a ello, el vecino persiste en su conducta, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podrá hacerlo individualmente cada propietario", añade.
3. ¿Estoy obligado a pagar todas las obras de la comunidad?
A la hora de hacer obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, como cambiar las bajantes o mejorar las instalaciones, o aquellas ordenadas de la Administración municipal, todos los propietarios tendrán la obligación de pagarlas según su cuota de participación, como establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), según señala Guzmán López y Miguel, abogado, especialista en derecho urbanístico e inmobiliario de Adarve Abogados. La Junta determinará la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono.
Un vecino no podrá dejar de pagar dichas obras, excepto, como advierte López y Miguel, cuando "los acuerdos de la Junta de Propietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho". También podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No podrán hacerlo los vecinos morosos.
4. Si estoy en paro, ¿debo pagar las derramas extraordinarias?
De nuevo, la LPH impone contribuir en los gastos extraordinarios para asuntos que se aprueben con mayoría en la junta general. Para aquellas mejoras que un vecino muestre oposición o no sean necesarias, es posible que si finalmente se llevan a cabo, no sea vea obligado a pagarlas pero tampoco las podrá usar. Si uno de los vecinos está en paro, López señala que en la LPH no se prevé legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la vía judicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.
"En esa situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad para tratar de obtener una quita o reducir la cuota y/o alargar el periodo de abono de lo adeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado par su posterior abono-. En todo caso, dependerá de la Junta de la Comunidad el aceptar o no dicha propuesta de negociación, y plan de pagos con quita y espera", explican desde Adarve Abogados.
4. Alquilar elementos comunes del edificio
La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.