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Los elementos comunes son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.
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Enumeración de los elementos comunes
Los elementos comunes se enumeran en el art. 396, CC con carácter meramente enunciativo, y no excluyente o de "numerus clausus", tal y como reconocen las STS de 28 de abril de 1997 [j 3] o de 17 de diciembre de 1997 [j 4] entre otras muchas.
Supuestos concretos
Según la descripción contenida en el art. 396, CC, son considerados elementos comunes:
El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
Dentro de esta categoría se incluyen las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas "terrazas a nivel "), como reconoce la STS 10 de febrero de 1992. [j 5] Al respecto, señala la STS de 17 de febrero de 1993 [j 6] que en estos casos, aunque el uso y disfrute de la terraza corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezca, la misma sirve, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tiende a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad.
Por ello, la jurisprudencia ha argumentado que, en la medida en que éstas forman parte de la cubierta del edificio, son comunes, y sólo el título constitutivo o el acuerdo unánime de los copropietarios puede conferirles carácter privativo (STS 29 de julio de 1995 [j 7] y la STS de 17 de diciembre de 1997 [j 8] antes citada, entre otras muchas).
Modernamente se viene distinguiendo en la doctrina entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de propiedad privativa. Las primeras, por su parte, pueden ser tanto un elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, un elemento de propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común). A respecto, puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 26 de junio de 2019. [j 10]
En el mismo sentido, se entiende que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, también tiene naturaleza de elemento común, como declara la STS de 5 de septiembre de 2011. [j 11]
Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
La jurisprudencia ha considerado que el concepto de fachada no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan (STS de 10 de octubre de 2007). [j 12] Así, la STS nº 26/2007, de 18 de enero de 2007 [j 13] entiende que las galerías del inmueble deben considerarse un elemento común por ser inseparables de su fachada y hacer la función de muro delimitador de los pisos al exterior, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio.
El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Por corredores se entienden los pasillos internos o partes del edificio destinadas a comunicar los pisos o locales entre sí y éstos con los elementos comunes, considerando la doctrina que estos elementos no sólo son los pasillos interiores del edificio, sino también las galerías exteriores que rodean el patio común y que todavía existen en algunos inmuebles, dando lugar a lo que se conocen como "patios de vecindad".
Por otro lado, los pasos son un elemento común que permite el acceso, por dentro del inmueble, a cada una de las partes privativas o a un elemento común. Se trata, en concreto, del paso en sentido físico entendido como elemento arquitectónico del edificio puesto que el derecho de paso será, en su caso, una servidumbre enumerada como categoría propia en el art. 396, CC.
En este sentido, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 15 de enero de 2007. [j 14]
Explicación: