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Durante los últimos años el precio de la vivienda se ha duplicado y el sector inmobiliario y de la construcción ha mantenido unos niveles de actividad y de beneficios envidiables. Ello se ha debido a una expansión de la demanda basada en el crecimiento de la población, en el aumento de la renta per cápita y del número de empleados y en dos elementos financieros, que han compensado las subidas del precio de la vivienda, la caída de los tipos de interés, debido a la unión monetaria, y el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Los resultados han sido más viviendas construidas, pero también más caras y con un nivel de endeudamiento de las familias muchísimo mayor.
Es precisamente el nivel de endeudamiento el que ha comenzado a pasar factura a las familias. Se ha apurado tanto la capacidad de pago que ahora una subida de tipos de interés de medio punto o un punto pone a muchas familias al borde de la insolvencia y eso que el empleo va bien. Conclusión: el problema es importante y podría llegar a serlo más si el precio de la vivienda se desplomase y los tipos de interés subiesen algo más.
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Salu2
Según "Visión Colombia II Centenario", el déficit de vivienda es de 2,3 millones de unidades. Y la brecha está creciendo. Tendríamos que estar produciendo 260.000 viviendas nuevas en áreas urbanas para igualar el número de hogares urbanos que se forman cada año. Pero solo estamos construyendo 85.000 al año.
La construcción de vivienda representa casi el 3% del PIB, y jalona sectores que representan aún más (cemento, acero, cerámica, muebles, electrodomésticos, financiación hipotecaria, etc.). Por tanto, si se triplican las viviendas producidas a 260.000 por año, el sector de vivienda elevaría la tasa de crecimiento del PIB del actual nivel de 4% a un nivel superior al 6%.
Por qué no se resuelve el problema La producción de vivienda en Colombia no se triplica porque está enredada en un nudo gordiano, causado por muchas fallas en todo el sistema de producción.
1. Inicia con la falta de tierras con infraestructura. Las ciudades no están logrando planificar de manera adecuada el desarrollo de la infraestructura en tierras no construidas. Recientemente el presidente de Asocajas explicó que la falta de terrenos habilitados con infraestructura en las principales ciudades frena el desembolso de los subsidios de vivienda, por lo cual no se cumplirá la meta de desembolsos este año.
2. Sigue con el proceso de construcción en sí. La productividad laboral en la construcción es muy baja, los costos de las materias primas son altos y el proceso tiene muchos desperdicios y retrabajo. Estos problemas se deben en gran parte al alto nivel de informalidad que hay en el sector. El país tiene pocas empresas grandes de desarrollo y construcción inmobiliaria.
3. Termina con el alto costo de financiación. En Colombia las tasas de financiación llegan al 12% real, pero en otros países las tasas reales de financiación de vivienda rondan el 3-4%. Esto se debe a una serie de dificultades: la alta necesidad de emisión de títulos por parte del gobierno, que presiona el costo de los títulos hipotecarios; la ineficiencia de los procesos jurídicos para ejecutar garantías hipotecarias, que elevan el costo del incumplimiento; la burocracia e ineficiencia en los procesos y trámites, que elevan los costos operativos. Así, la cartera hipotecaria representa el 6% del PIB, mientras que hay países similares donde supera el 30%.
Como se ve, hay fallas en muchas instancias que involucran a los gobiernos municipales, la rama judicial, el gobierno nacional, el sector financiero y al empresariado de los sectores involucrados.
Como escribí antes, el concepto de "Gobierno en Red"*, de Jean-François Rischard, podría ayudar a resolver este tipo de problema. La metodología sería:
1. Constituir un grupo especializado para resolver el problema, independiente del gobierno y los gremios. En la composición de este grupo se debería buscar una participación amplia de miembros (o ex miembros) de las diferentes instancias del gobierno, de académicos y de especialistas sobre los sectores involucrados. El grupo debería ser convocado y liderado por dos expertos independientes y con conocimiento del tema. Uno de los expertos debe ser colombiano y el otro debe venir de un país parecido que ya resolvió el problema.
2. Este grupo haría recomendaciones y normas. Los miembros del grupo contribuirían como "colombianos". La autoridad moral de sus recomendaciones se derivaría de su calidad técnica y de la seguridad de que los miembros no participarían en el debate en representación de intereses específicos. Los debates se podrían dar en conferencias y reuniones virtuales por internet, para llegar a consensos generales, pero no totales, para acelerar el proceso.
3. La implementación se impulsaría calificando a los entes que necesiten cambiar su comportamiento (gobierno nacional, gobiernos municipales, poder judicial, empresas, bancos, etc.).
4. Estas calificaciones serían divulgadas por los medios para generar transparencia ante la opinión. Este tipo de metodología podría romper el nudo gordiano que nuestras instituciones no han logrado desenredar, generando "leyes virtuales" que pueden ser tan poderosas como las leyes reales. En el proceso, se dispararía la productividad de uno de los sectores más críticos para la economía y el empleo.